Agora você pode comprar uma casa com apenas 1% de desconto - mas deveria?

Dois dos maiores credores do país estão agora removendo a luta que muitos compradores de imóveis enfrentam para economizar para um pagamento inicial, oferecendo empréstimos que exigem apenas 1% de entrada. Especialistas alertam que isso pode não ser uma coisa boa.

No mês passado, o maior financiador de hipotecas residenciais do país, a United Wholesale Mortgage, anunciou que começaria a oferecer empréstimos que exigiam adiantamentos de apenas 1% do preço de compra da casa. A mudança foi seguida pela também credora Rocket Mortgage, que anunciou esta semana o lançamento de um programa semelhante chamado One+. O empréstimo da Rocket Mortgage não exige que os mutuários paguem um seguro hipotecário privado, ou PMI, que tradicionalmente entra em ação quando os compradores têm adiantamentos de menos de 20%. (O PMI geralmente equivale a 0,5% a 1,5% do valor do empréstimo ao ano, pago em parcelas mensais.)

Ambos os credores irão contribuir com 2% adicionais do preço de venda da casa, de modo que o mutuário tenha pelo menos 3% de entrada. (United Wholesale Mortgage só vai chutar em até US $ 4.000 para o patrimônio extra que os mutuários recebem. Não há limite para os mutuários do Rocket Mortgage.) Os empréstimos também são restritos à renda, voltados para mutuários de renda baixa e moderada.

"É uma maneira muito boa de expandir a casa própria para famílias que, de outra forma, não conseguiriam realizar o sonho americano", dizDavid Stevens, CEO da Mountain Lake Consulting, uma empresa que presta serviços ao setor de hipotecas e não trabalha com a United Wholesale Mortgage ou a Rocket Mortgage.

"Uma realidade infeliz para a casa própria é que economizar para pagar a entrada pode ser muito difícil", acrescenta. “Muitas vezes acaba excluindo famílias com origens mais diversas”.

Ele antecipa que esses novos tipos de empréstimos podem ajudar pessoas de cor e pais solteiros que veem o adiantamento como uma barreira para a casa própria.

"Os maiores problemas que as pessoas têm agora são a acessibilidade e os adiantamentos", dizAdam Speck , vice-presidente executivo de compras da Rocket Mortgage. "Isso é algo que os clientes têm pedido."

No entanto, alguns alertaram que esses empréstimos com entrada extremamente baixa podem ser arriscados para os mutuários, especialmente aqueles com economia limitada.

E como os preços das casas começaram a cair em certas partes do condado, os compradores que não pagam adiantamentos maiores podem acabar devendo mais em suas hipotecas do que suas casas valem nessas áreas.

"Tornar mais fácil para todos obter uma hipoteca com apenas 1% é como colocar doces na frente de um bebê", diz credor hipotecárioShmuel Shayowitz , presidente e diretor de empréstimos da Approved Funding em River Edge, NJ. "As pessoas que não deveriam comprar casas serão encorajadas e habilitadas a comprar casas."

A entrada média foi de 13% no primeiro trimestre deste ano, de acordo com uma análise recente do Realtor.com®.

Esses empréstimos de baixa ou nenhuma entrada não são inéditos.

Os empréstimos populares do Departamento de Assuntos de Veteranos e os empréstimos do Departamento de Agricultura dos EUA não exigem nenhum pagamento inicial. Os empréstimos do governo atendem, respectivamente, a militares ativos, veteranos e suas famílias ou aqueles que compram propriedades em áreas rurais.

No ano passado, o Bank of America lançou um programa de 0% de entrada para compradores iniciantes que compram propriedades em comunidades historicamente negras e hispânicas em certas cidades.

Os mutuários com pontuações de crédito qualificadas também podem obter um empréstimo garantido pelo governo por apenas 3% de entrada ou um empréstimo da Federal Housing Administration por apenas 3,5% de entrada. Muitos desses mutuários recebem assistência de adiantamento de vários níveis do governo ou de outras fontes, de modo que suas contribuições pessoais podem ser inferiores ao mínimo exigido.

"Será que 1% ou 3,5% realmente faz tanta diferença?" pergunta o consultor de hipotecas Stevens. "O objetivo é, em última análise, expandir o grupo de potenciais compradores de imóveis."

O extra de até US$ 4.000 que a United Wholesale Mortgage oferece aos mutuários para reduzi-los em até 3% é "basicamente uma concessão", diz o diretor de estratégia,